2月14日北京時間22點39分，萬科“老大”王石在其個人新浪微博上透露，“早晨！萬科登陸舊金山……”。
    其實，萬科對國際市場早有關(guān)注。2012年第四季度，萬科相繼成立了香港海外事業(yè)部及美國業(yè)務(wù)推進小組，同時，萬科美國業(yè)務(wù)也進入實質(zhì)性階段。2013年1月23日，市場上便傳來萬科置業(yè)（海外）聯(lián)合新世界發(fā)展在香港成功投地的消息，而此次攜手鐵獅門是萬科國際化的第二步。
    有評論稱，未來房企的顛峰對決，拼的將是遠見與戰(zhàn)略。而萬科布局國際市場的良苦用心，在其踏出的每一步中都有所顯現(xiàn)。
早有計劃
萬科覬覦美國市場已久。
    有報道顯示，萬科總裁郁亮此前在杭州首次公開談?wù)撊f科的國際化戰(zhàn)略時就表示：“隨著萬科國際化策略的啟動，未來，公司將會成立一個美國業(yè)務(wù)推進小組，也會在全球?qū)ふ蚁鄳?yīng)的機會?！睅讉€月之后，他的話就得到驗證。
    有網(wǎng)友在微博上問王石為何開拓海外市場？王石的回復(fù)是：“全球一體化的今天，世界上的許多資源都出口到中國，同時中國的許多產(chǎn)品亦出口到世界各地，不要一提國際投資就提醒應(yīng)該在國內(nèi)如何如何。21世紀的優(yōu)秀企業(yè)一定要具有全球視野，邁向國際化。”
    但原因顯然不僅如此。
    “從前年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策越來越嚴厲，而且今年可能不會松動，在長期高壓下，國內(nèi)房企需要謀求新出路。同時，萬科雖是國內(nèi)頂級房企，看似沒有資金壓力，但國際化能幫助其開拓更廣闊的市場，贏得更多的資金?！狈康禺a(chǎn)獨立評論人高漢明在電話中告訴記者。
    地產(chǎn)專家、美國格理集團首席經(jīng)濟學(xué)家謝逸楓也對記者表示，從市場角度看，現(xiàn)在是萬科切入美國房市的好時機，原因有三：一是美國房市開始復(fù)蘇，房屋成交量及價格穩(wěn)定；二是美國經(jīng)濟也開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象；三是中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)飽和。
    而從萬科自身來講，謝逸楓認為，其早就有走出國門的計劃。幾年前，萬科就開始了對美國房地產(chǎn)市場的考察，但一直沒有合適的土地儲備及現(xiàn)金流以及和政府關(guān)系良好的合作伙伴。如今，可謂天時地利人和。
借船出海
    在高漢明看來，為尋找合適的合作伙伴，萬科煞費苦心。
    萬科總裁郁亮表示，萬科很早就制定了國際化戰(zhàn)略。但他也指出，萬科將優(yōu)先考慮在海外華人集中的地區(qū)開展業(yè)務(wù)，但前提是必須有當?shù)氐暮献骰锇椤?br />    而據(jù)媒體披露，萬科首次進軍美國的項目為舊金山富升街201地塊，合作方則是有“美國頭號房企”之稱的鐵獅門公司。該公司成立于1978年，旗下物業(yè)總值542億美元，全球管理325個項目，是全美最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，并已進入中國房地產(chǎn)市場多年，在上海、天津、成都、蘇州持有多個項目。
    “鐵獅門經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗十分豐富，但這恰恰是萬科的短板。通過互補，萬科還能夠借力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?！备邼h明對記者如是說。
    另據(jù)了解，萬科此次投資的海外項目富升街201地塊項目為商住結(jié)合，是鐵獅門在舊金山開發(fā)的地塊之一。有估算顯示，該地塊的投資成本約為2.26億美元。
    “從拿地來講，舊金山這塊還是很便宜的。”謝逸楓告訴記者，“美國頭號房企鐵獅門不僅資金實力雄厚，而且具有地域環(huán)境方面的優(yōu)勢，萬科與其合作則將更易成功。”
王石的策略
    萬科布局海外的地產(chǎn)項目，目標客戶為國內(nèi)因政策限制喪失購房資格的富人。如此定位，也透著一股智慧。
    此前，美國的三大主要華裔聚集區(qū)，即紐約市區(qū)、洛杉磯周邊地區(qū)和北加州一帶的房地產(chǎn)市場刮起了一陣現(xiàn)金搶購風(fēng)潮，而其中來自中國的購房投資金額已經(jīng)超過原先排在第一位的加拿大，業(yè)界人士將這股風(fēng)潮稱為“中國風(fēng)“。
    去年7月底，王石透露了他的一個發(fā)現(xiàn)：“2012年，中國成為美國房地產(chǎn)物業(yè)的最大買家，占了整個國際銷售額的11%，新移民很多都是投資房地產(chǎn)，在美國紐約尋找投資機會，使得未來萬科將有更成熟的業(yè)務(wù)計劃?！?br />    只不過，萬科此次登陸美國的第一站沒有選在紐約，而是選在了與華人淵源頗深的舊金山。據(jù)了解，當?shù)厝A人人口比例占到12%左右，該市唐人街是美國最大的華人社區(qū)。
    “就市場操作來講，這種客戶定位十分準確。”謝逸楓表示，“不過，此次萬科的目標客戶僅僅是中國投資客，這樣的目標定位可能還達不到王石此前言明的要拿下當?shù)厥袌龇蓊~的11%。更精準的說法是，萬科目前的客戶定位是在美國的華人、移民和中國投資客。”
    “這是一招回馬槍??！”謝逸楓感慨道：“王石高明的營銷策略盡在其中，通過鎖定來自‘老家’的、對萬科早有認可的客戶群，可以大大降低在美國市場的營銷風(fēng)險，成功之后，也為進一步進入美國本土消費圈奠定了市場認知基礎(chǔ)。”
    現(xiàn)在，很多中國企業(yè)進入海外市場后，都會或多或少地出現(xiàn)水土不服的問題，但是，萬科合理的目標客戶定位以及合作伙伴的選擇，為萬科登陸美國市場上了雙重保險。值得注意的是，跨國經(jīng)營的最終客戶群應(yīng)該鎖定的是當?shù)叵M者，萬科的步步謀劃最終將為其在美國市場立足打下堅實基礎(chǔ)。